Gewerbesteuerfreie Vermietung einer Ferienimmobilie?
Ab wann sind die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung überschritten?
Vermieter von Ferienimmobilien streiten des Öfteren mit der Finanzverwaltung über die Frage, ob die Vermietung als noch im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung anzusehen ist oder aber bereits von einer gewerblichen Vermietung auszugehen ist mit der Folge, dass auf die Vermietungseinkünfte neben der Einkommensteuer zusätzlich auch noch Gewerbesteuer anfällt. Aus Sicht der Gestaltungspraxis gilt es hier, die Weichen möglichst rechtzeitig zu stellen.
In Zeiten negativer Sparzinsen häufen sich die Annoncen, mittels welchen für eine Investition in eine Ferienimmobilie geworben wird. Während oftmals hohe Renditen versprochen werden, schweigen sich die Annoncen zu den steuerlichen Rechtsfolgen aus. Dabei bestehen hier durchaus Fallstricke, welche es sowohl in umsatzsteuerlicher als auch ertragsteuerlicher Hinsicht zu beachten gilt.
Ein besonderes Augenmerk gilt es auf die Abgrenzung der Einkunftsart zu legen. Während die Vermietung einer klassischen Wohnimmobilie vom Grundsatz her der privaten Vermögensverwaltung zuzuordnen ist und damit zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt, sieht dies bei einer Ferienimmobilie durchaus anders aus. Insbesondere in denjenigen Fällen, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wenn wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare unternehmerische Organisation erforderlich ist, unterstellt die Finanzverwaltung schnell das Vorliegen von gewerblichen Vermietungseinkünften. Damit unterliegen die Mieteinnahmen nicht nur der Einkommensteuer, sondern zusätzlich auch der Gewerbesteuer. Weiter gilt es zu beachten, dass dann auch die steuerfreie Veräußerung der Immobilie nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist nicht gilt. Mit anderen Worten ist die Veräußerung der Immobilie selbst nach 20 Jahren Behaltefrist noch voll steuerpflichtig.
Im Falle der Vermietung der Ferienwohnung an einen gewerblichen Vermittler, welcher hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene Rechnung anbietet, hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun pro Steuerpflichtigen entschieden. Im Streitfall vermietete ein Steuerpflichtiger diverse Eigentumswohnungen in einem beliebten Feriendorf. Die Wohnungen waren räumlich an ein Hotel angeschlossen. Die Vermittlungsgesellschaft durfte die Ferienimmobilien alternativ als Hotelzimmer, einschließlich klassischer Hotelleistungen wie Zimmerservice, Frühstück etc. vermieten. Nach Auffassung der Finanzverwaltung sollte die unstreitig gewerbliche Tätigkeit der Vermittlungsleistung auf den Vermieter abfärben. Dies hat der BFH mit seinem Urteil vom 28.05.2020 (Az. IV R 10/18) verneint und ging im konkreten Einzelfall auch weiterhin vom Vorliegen einer nicht gewerblichen privaten Vermögensverwaltung aus.
Das Urteil zeigt einmal mehr, dass auch steuerliche Aspekte bei dem Erwerb einer Ferienimmobilie eine wichtige Rolle spielen.
Der Autor: René Feldgen, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Geschäftsführender Gesellschafter bei DORNBACH in Köln