Wie steuerlich optimal in Immobilien investieren?

Diese Frage stellt sich regelmäßig jeder Erwerber eines Anlageobjekts. Die Empfehlungen des Steuerberaters fallen dabei oft unterschiedlich aus. Abhängig von den individuellen Umständen kann ein Halten privat oder über eine GmbH vorteilhaft sein.

Für seine Empfehlung benötigt der Steuerberater verschiedene Informationen bzw. Markteinschätzungen des Erwerbers. Um die Fragen des Steuerberaters richtig einordnen zu können, müssen sich die grds. Steuerfolgen vor Augen geführt werden.

• Im Privatvermögen unterliegen die laufenden Einkünfte und ein Veräußerungsgewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz (in der Spitze ca. 47,5%). Wird die Immobilie nach Ablauf von 10 Jahren veräußert, ist ein Veräußerungsgewinn hingegen steuerfrei.
• Bei einer Investition über eine GmbH besteht nicht die Möglichkeit, nach 10 Jahren steuerfrei zu veräußern. Allerdings kann nach Ablauf von 6 Jahren ein Veräußerungsgewinn vermieden werden, wenn in eine Ersatzimmobilie investiert wird. Allerdings wird ein Veräußerungsgewinn hierbei nur aufgeschoben, aber nicht wie im Privatvermögen endgültig steuerfrei gestellt. Auf Ebene der GmbH unterliegen die Miet- und Veräußerungseinkünfte beim Vorliegen von gewissen Voraussetzungen nur ca. 15,8% Körperschaftsteuer. Bei einer Ausschüttung aus der GmbH ist jedoch zu berücksichtigen, dass eine zusätzliche Abgeltungsteuer von rd. 26,5 % anfällt.

Der Vergleich zeigt, dass die Mieteinkünfte im Privatvermögen einer höheren Besteuerung unterliegen als im Betriebsvermögen einer GmbH. Dafür kann im Privatvermögen nach Ablauf von 10 Jahren eine Immobilie endgültig steuerfrei veräußert werden. Im Betriebsvermögen besteht hingegen nur die Möglichkeit den Veräußerungsgewinn in die Zukunft zu verlagern.

Damit erklären sich die Fragen Ihres Steuerberaters, ob es sich bei der Immobilie und ein Rendite- oder Wertsteigerungsobjekt handelt und welchen Anlagehorizont Sie im Blick haben. Bei Renditeobjekten oder kurzfristigen Anlagezeiträumen kann ein Halten über eine GmbH vorteilhaft sein, bei Wertsteigerungsobjekten mit langfristigen Haltedauern hingegen eine Investition im Privatvermögen.

Diese Überlegungen dienen nur der groben Beantwortung der in der Überschrift gestellten Frage. In Abhängigkeit von der individuellen Situation kann die optimale steuerliche Struktur auch anders ausfallen. Gemeinsam mit Ihrem Steuerexperten bei DORNBACH finden wir die für Sie optimale steuerliche Struktur.