Der ewige Zankapfel "ortsübliche Marktmiete"

Bundesfinanzhof räumt dem örtlichen Mietspiegel den Vorrang ein

Aufgrund der Reform des Mietspiegelrechts müssen sich viele Gemeinden (erstmals) mit der Thematik Mietspiegel befassen. Ein erstmals veröffentlichter Mietspiegel kann zukünftig zu bösen Überraschungen im Rahmen der Steuerveranlagung führen. Ursächlich hierfür ist eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 22. Februar 2021, wonach die ortsübliche Marktmiete grundsätzlich auf Basis des Mietspiegels zu bestimmen ist.

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen sprich unmittelbar im Zusammenhang mit der Wohnung stehende Kosten können nur in Höhe der Entgeltlichkeitsquote steuermindernd geltend gemacht werden. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, gilt die Wohnungsvermietung vollständig als entgeltlich. Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass die Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete zwischen Steuerpflichtigem und Finanzverwaltung häufig zu Streitigkeiten führt.

Unter dem Begriff ortsüblichen Marktmiete ist der für Vergleichsobjekte nach Lage, Art, Ausstattung usw. am Wohnungsmarkt erzielbare Mietzins zu verstehen. Die nach der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 umlagefähigen Kosten sind hierbei ebenfalls mit einzubeziehen.

Wie der Bundesfinanzhof in seiner Entscheidung vom 22. Februar 2021 (Az. IX R 7/20) entschieden hat, ist die ortsübliche Marktmiete grundsätzlich auf Basis des örtlichen Mietspiegels zu bestimmen. Damit hat der erkennende Senat dem örtlichen Mietspiegel bei der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete den Vorrang eingeräumt. Dies gilt nach der Entscheidung des erkennenden Senats auch dann, wenn eine weitere Eigentumswohnung gleicher Art, Größe und Ausstattung – im Streitfall war der Kläger Eigentümer zweier im selben Haus befindlichen Eigentumswohnungen – an einen Fremden vermietet wird.

Kann ein Mietspiegel ausnahmsweise nicht zugrunde gelegt werden, z.B. weil dieser nicht regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst wird oder an substantiellen Defiziten in der Datenerhebung leidet oder aus sonstigen substantiierten Gründen einen mangelhaften Erkenntniswert hat und daher im Einzelfall kein realitäts- und sachgerechtes Bild über die ortsübliche Marktmiete vergleichbarer Wohnungen wiedergibt oder ein Mietspiegel schlichtweg nicht vorhanden ist, kann die ortsübliche Marktmiete z. B. mithilfe eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder unter Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen ermittelt werden.

Vermieter sollten sich insbesondere im Hinblick auf die Reform des Mietspiegelrechts (erneut) mit der Thematik auseinandersetzen um ggf. böse Überraschungen im Rahmen der Steuerveranlagung zu vermeiden.

Der Autor: René Feldgen, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Geschäftsführender Gesellschafter bei DORNBACH in Köln